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Che cos’è una proprietà di classe A, B e C?

(Questo blog avanzato riassume i suggerimenti e le intuizioni di investimento immobiliare che Lofty AI ha acquisito lavorando con migliaia di investitori e fondi istituzionali.)

Perché diverse classi di proprietà?

Le classi di proprietà sono state create per distinguere tra diversi tipi di proprietà commerciali.

I diversi tipi di proprietà commerciali includono

  • Edifici per uffici
  • Appartamenti
  • Vendita al dettaglio

I gradi di classe sono alquanto soggettivi.

Non esiste una scienza esatta per ciò che si qualifica come una proprietà di classe A rispetto a una proprietà di classe B.

È più una regola non scritta.

Quando hai investito nel settore immobiliare per un po’, è un tipo di situazione “lo sai quando lo vedi”.

Classi di proprietà sono stati originariamente creati per dare agli investitori un back-of-the-tovagliolo sguardo nella qualità di una proprietà prima di tuffarsi nei numeri e l’esecuzione di due diligence.

Le classi di proprietà aiutano anche a distinguere il potenziale rischio e rendimento di una proprietà.

Proprietà sono classificati in base a fattori come:

  • Posizione
  • caratteristiche Fisiche
  • il reddito da Locazione
  • Età
  • Inquilino livelli di reddito
  • Servizi
  • apprezzamento Futuro

e ‘ importante capire le diverse classi. Conoscerli ti farà risparmiare tempo e ti aiuterà a sviluppare una strategia di investimento scalabile e ripetibile.

È anche importante capire che le classi di proprietà non sono scolpite nella pietra.

Solo perché possiedi una proprietà di Classe C oggi, non significa che non possa diventare una proprietà di classe B in futuro.

Hai solo bisogno di mettere nel lavoro per farlo lì.

Proprietà di classe A

Le proprietà di classe A sono gli edifici più nuovi e di altissima qualità nella loro area e sono in genere di proprietà di fondi di investimento istituzionali, poiché spesso sono molto costosi.

Le proprietà di classe A sono circondate dai migliori ristoranti, dalle migliori scuole e dalle persone più ricche.

Queste proprietà sono in genere meno di 10 anni e hanno servizi molto moderni.

Attirano anche gli inquilini di altissima qualità e comandano gli affitti più alti.

Edifici per uffici di classe A

Un esempio di edificio per uffici di classe A è il The Warner Building nel centro di Grand Rapids (nella foto sotto).

Gli edifici per uffici di classe A non sono per l’acquirente quotidiano e in genere costano oltre $100 milioni. Se dai un’occhiata allo skyline di New York, quasi tutte queste proprietà sono edifici per uffici di classe A.

Gli uffici di classe A sono quasi sempre di proprietà di fondi di investimento immobiliari (REIT) o fondi di investimento istituzionali come Blackstone.

I loro inquilini sono generalmente aziende molto ben consolidate che tendono a firmare contratti di locazione a lungo termine.

Warner Edificio nel centro di Grand Rapids, Michigan

Classe A appartamenti

Un esempio di una Classe di Un appartamento è di Emerson nella foto qui sotto.

L’Emerson è una proprietà multifamiliare di nuova costruzione di 355 unità di classe A situata a Centreville, in Virginia.

Questa proprietà è stata acquistata da Hines Global Income Trust per million 117 milioni e contiene molti servizi di fascia alta come una nuovissima palestra, hall, ristorante e altro ancora.

Come gli edifici per uffici di classe A, anche le proprietà degli appartamenti di classe A sono di proprietà di REIT e fondi di investimento istituzionali.

Queste proprietà comandano gli affitti più alti nella loro area.

Gli inquilini che compongono gli appartamenti di classe A sono della classe superiore e in genere portano oltre sei cifre all’anno di reddito.

Class retail costruzione
Emerson appartamenti in Centreville, Virginia

Classe retail properties

Un esempio di una Classe di Un immobile è il centro Commerciale Westfield a Seattle, Washington.

Queste proprietà di classe A vengono generalmente acquistate dai REIT al dettaglio e i singoli negozi vengono affittati agli inquilini di classe A.

All’interno di questo particolare centro commerciale, ci sono 225 rivenditori tra cui Apple, Coach, The Disney Store, Microsoft & altro.

Le proprietà al dettaglio di classe A non devono essere centri commerciali con un gran numero di negozi diversi situati all’interno. La maggior parte dei ristoranti di fascia alta e negozi costosi possono essere classificati come proprietà di vendita al dettaglio di classe A.

Proprietà retail di classe A
Centro commerciale Westfield a Seattle, Washington

Proprietà di classe B

Le proprietà di classe B sono leggermente più vecchie di proprietà di classe A a circa 15-30 anni.

Non hanno la lucentezza delle proprietà di classe A e di solito si trovano in quartieri di classe medio-alta. Ciò significa che il reddito da locazione è inferiore a quello che si trova con una proprietà di classe A.

Gli investitori esperti vedono le proprietà di Classe B come opportunità di investimento “a valore aggiunto”. Compreranno la proprietà così com’è ed eseguiranno ristrutturazioni e miglioramenti alle aree comuni. Il loro obiettivo è quello di urtare, si spera, questa proprietà di classe B fino a una proprietà di classe A e venderla per un profitto assurdo.

In genere è possibile acquistare queste proprietà a un tasso di capitalizzazione più elevato rispetto a una proprietà di classe A paragonabile a causa del rischio più elevato.

Edifici per uffici di Classe B

Un esempio di edificio per uffici di classe B è lo spazio ufficio a Gaithersburg, nel Maryland, nella foto sotto.

Questo spazio ufficio è stato costruito nel 1973 e si trova a pochi passi da un centro commerciale di classe B al dettaglio.

Gli edifici per uffici di classe B tendono ad essere affittati a startup, aziende che lavorano solo in un ufficio part-time e liberi professionisti.

Comandano affitti inferiori rispetto agli edifici per uffici di classe A e tendono ad essere situati nei quartieri della classe media.

Class B edificio per uffici
Classe B, edificio per uffici, Gaithersburg, Maryland

Classe B appartamenti

Un esempio di una Classe B appartamento Appartamenti Mark Center in Alessandria, nel Maryland.

Gli appartamenti di classe B tendono ad avere servizi datati sia all’esterno che all’interno della proprietà.

Generalmente hanno una costruzione di buona qualità con poca manutenzione differita.

Gli appartamenti di classe B hanno affitti inferiori rispetto agli appartamenti di classe A, in genere da inquilini della classe media che lavorano con i colletti blu.

Come gli edifici per uffici di classe B, gli appartamenti di Classe B non sono in genere di proprietà di REIT o investitori istituzionali. Invece, sono spesso acquistati da un gruppo di investitori chiamato syndication, o da fondi di private equity di piccole e medie dimensioni.

L’obiettivo di queste syndications o piccoli fondi PE è quello di aggiungere valore all’appartamento di classe B, consentendo loro di aumentare gli affitti e proiettare un forte Pro forma.

Cercheranno quindi di vendere la proprietà a un altro sindacato o fondo per un profitto sostanziale.

Classe B appartamenti in Alessandria
Appartamenti in Mark Center in Alessandria, Maryland

Classe B retail properties

Classe B retail proprietà sono il classico caso di centri commerciali, in mezzo alla classe medio-alta quartieri.

Di solito hanno un inquilino di ancoraggio come un negozio di alimentari, che funge da principale fonte di traffico pedonale per il centro commerciale strip.

Altri inquilini nelle proprietà di vendita al dettaglio di Classe B includono, ad esempio, Subway, Panda Express, Little Caesars, saloni di bellezza e simili.

Un esempio di una proprietà al dettaglio di classe B è questo piccolo centro commerciale a Wynantskill, New York.

Classe B retail proprietà strip mall
Retail strip mall a Wynantskill, New York

Classe C proprietà

Classe C proprietà tendono ad essere più di 30 anni e sono di solito si trova in basso reddito, le zone meno desiderabili.

Queste aree tendono ad attirare coloro che ricevono sussidi governativi o lavorano a basso salario.

Le proprietà di classe C hanno in genere bisogno di ristrutturazioni significative prima di essere in grado di generare un flusso di cassa costante per gli investitori.

Queste ristrutturazioni includono:

  • Aggiornamento dell’infrastruttura dell’edificio
  • Impianto idraulico
  • Tetto
  • Paesaggistica
  • Parcheggio
  • Ascensori
  • Centrale A/C

A volte un edificio di Classe C può essere ristrutturato per diventare un edificio di classe B. È molto improbabile che un edificio di classe C diventi mai una proprietà di classe A a causa delle sue dimensioni ridotte e della posizione meno desiderabile.

Affinché un edificio di classe C diventi un edificio di classe A, è necessario aggiungere valore significativo e ristrutturazioni mentre il quartiere circostante gentrifies contemporaneamente.

Quando si acquista una proprietà di classe C, è probabile che troverete un sacco di check-incassare le imprese, banchi di pegno, bail bond negozi, e 99-cent negozi nelle vicinanze.

Edifici per uffici di Classe C

Un esempio di edificio per uffici di Classe C è il Plaza Office Center di Arlington Heights, Illinois, costruito nel 1980.

Gli edifici per uffici di classe C hanno i tassi di noleggio più bassi, impiegano il tempo più lungo per affittare e sono spesso mirati come opportunità di ri-sviluppo.

Alcune proprietà di classe C rimangono occupate dai tenant. Ma comandano tariffe di noleggio più basse e attirano gli inquilini con operazioni più piccole che non possono permettersi spazi più belli.

Attraggono anche inquilini che non hanno bisogno che le loro attività si trovino in hub centralizzati.

Altri edifici di classe C sono venduti come opportunità di riabilitazione.

Class C edificio per uffici in Arlington Heights, Illinois
Plaza Ufficio Centro di Arlington Heights, Illinois

Classe C appartamenti

Come la Classe C, edifici per uffici, Classe C gli appartamenti sono situati in meno auspicabile aree. Richiedono ampie ristrutturazioni prima di essere in grado di generare flussi di cassa per gli investitori.

Un esempio di una proprietà multifamiliare di classe C è il Woodridge, un condominio di classe C di 30 unità a Mesa, in Arizona.

Appartamenti di classe C sono in genere affittati da colletti blu e residenti a basso reddito, e gli affitti sono al di sotto del mercato.

Troverete molti residenti che sono affittuari “per la vita” che vivono in questi complessi di appartamenti. Troverete anche gli inquilini che sono appena agli inizi, che alla fine si faranno strada fino alla scala di noleggio.

Class C Appartamento a Mesa, in Arizona
Classe C appartamento in Mesa, Arizona

Classe C al Dettaglio proprietà

Classe C al dettaglio proprietà sono situate in quartieri a basso reddito

I canoni di locazione sono in genere inferiori a quelli di mercato e vedrete spesso i bar che coprono le finestre a causa del costante criminalità nella zona.

Quando un quartiere sta iniziando a gentrificarsi, vedrai spesso nuovi negozi al dettaglio che si aprono come primo segno.

Se ti capita di imbatterti in un micro-quartiere che ha, ad esempio, una nuova caffetteria situata accanto alle proprietà di vendita al dettaglio di classe C, di solito è un buon segno di rivitalizzazione futura.

Esempi di proprietà retail di Classe C sono:

  • Controllare incassare negozi (nella foto sotto)
  • Bail bonds negozi
  • Pedina negozi
Class-c-vendita al dettaglio-proprietà-check-incassare
Controllare incassare store in una Classe C di quartiere

Classe D proprietà

Classe D proprietà sono situate in criminogene quartieri che non vorresti viaggiare da solo.

C’è in genere dilagante uso di droghe, criminalità e proprietà vacanti in questi quartieri.

Un edificio di classe D è vecchio, proprio come una proprietà di classe C, ma è peggiore in ogni modo con molta più negligenza.

Le proprietà di classe D possono talvolta trovarsi all’interno di sacche di quartieri di classe C.

Ma nella maggior parte dei casi, si trovano all’interno di un intero quartiere di Classe D. In genere, gli inquilini sono percettori di basso reddito e / o vivono in alloggi sovvenzionati.

Non abbiamo intenzione di mostrare le immagini, perché probabilmente si può immaginare una proprietà fatiscente con finestre rotte e graffiti sui lati dell’edificio.

Generalmente, le proprietà di classe D richiedono riparazioni significative prima di essere considerate live-able.

Potresti pensare che le proprietà di Classe D abbiano un grande potenziale di rialzo dopo la ristrutturazione. Questo è vero, ma devi tenere a mente che anche se rinnovi una proprietà di classe D, quella proprietà sarà ancora situata in un quartiere di classe D con criminalità dilagante e uso di droghe.

L’unica volta che dovresti pensare all’acquisto di una proprietà di classe D è se sei in grado di vedere i primi segni di gentrificazione nell’area circostante.

Se sei in grado di acquistare una proprietà di classe D in un quartiere come Williamsburg o il Arts District di Los Angeles prima che si verifichi la gentrificazione, puoi raddoppiare o triplicare il tuo investimento in pochi anni.

Questo ha funzionato per molti investitori in passato, ma è una delle cose più difficili nell’investimento immobiliare.

In quali classi di proprietà dovresti investire?

A meno che tu non sia un REIT, Blackstone o coinvolto in una massiccia syndication, non sarai in grado di permetterti proprietà di classe A.

Che ti lascia con le proprietà di Classe B e Classe C.

Il tuo obiettivo: trova una proprietà di classe C in un quartiere di classe B che puoi aggiungere valore a questo beneficerà anche di un rapido apprezzamento del quartiere.

Vuoi anche trovare una proprietà che viene gestita male e trascurata da un proprietario fuori dallo stato. Spesso quando questo è il caso, gli affitti sono al di sotto del mercato senza motivo, e puoi entrare e urtarli immediatamente.

Se sei abbastanza fortunato da trovare una proprietà di classe C gestita male in un quartiere emergente a cui puoi aggiungere valore, guadagnerai più soldi di quanto tu sappia cosa fare.

Non è impossibile, ma è estremamente difficile. Sicuramente non troverai uno di questi diamanti grezzi navigando su siti di annunci e andando in giro alla ricerca di loro.

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