Articles

co je to vlastnost třídy A, B A C?

(tento pokročilý blog shrnuje tipy na investování do nemovitostí a postřehy Lofty AI získala z práce s tisíci investorů a institucionálních fondů.)

proč různé třídy vlastností?

třídy vlastností byly vytvořeny pro rozlišení mezi různými typy komerčních nemovitostí.

různé typy komerčních nemovitostí patří

  • Kancelářské budovy
  • Apartmánech
  • Maloobchodní

třídy tříd jsou poněkud subjektivní.

neexistuje přesná věda o tom, co se kvalifikuje jako vlastnost třídy a ve srovnání s vlastností třídy B.

je to spíše nepsané pravidlo.

Když už nějakou dobu investujete do nemovitostí, je to situace typu „víte to, když to vidíte“.

Vlastnost třídy byly původně vytvořeny tak, aby investoři back-of-the-ubrousek nahlédnout do kvalitní nemovitosti před potápění do čísel a provádění due diligence.

třídy vlastností také pomáhají rozlišit potenciální riziko a návratnost nemovitosti.

Vlastnosti jsou klasifikovány na základě faktorů, jako jsou:

  • Umístění
  • Fyzické vlastnosti
  • příjmy z Pronájmu
  • Věk
  • Nájemce úroveň příjmů
  • Vybavení
  • Budoucí zhodnocení

je důležité pochopit různé druhy nemovitostí. Jejich znalost vám ušetří čas a pomůže vám vyvinout škálovatelnou, opakovatelnou investiční strategii.

je také důležité pochopit, že třídy vlastností nejsou zasazeny do kamene.

jen proto, že dnes vlastníte vlastnost třídy C, neznamená, že se v budoucnu nemůže stát vlastností třídy B.

stačí dát do práce, aby si to tam.

vlastnosti třídy a

vlastnosti třídy a jsou nejkvalitnější, nejnovější budovy ve své oblasti a jsou obvykle vlastněny institucionálními investičními fondy, protože jsou často velmi drahé.

vlastnosti třídy a jsou obklopeny nejlepšími restauracemi, nejlepšími školami a nejbohatšími lidmi.

tyto vlastnosti jsou obvykle méně než 10 let a mají velmi moderní vybavení.

přitahují také nejkvalitnější nájemce a ovládají nejvyšší nájemné.

kancelářské budovy třídy a

příkladem kancelářské budovy třídy A je budova Warner v centru Grand Rapids (na obrázku níže).

kancelářské budovy třídy a nejsou pro běžného kupujícího a obvykle stojí více než 100 milionů dolarů. Pokud se podíváte na panorama New Yorku, téměř všechny tyto vlastnosti jsou kancelářské budovy třídy a.

kanceláře třídy a jsou téměř vždy vlastněny investičními fondy do nemovitostí (REITs) nebo institucionálními investičními fondy, jako je Blackstone.

jejich nájemci jsou obecně velmi dobře zavedené společnosti, které mají tendenci podepisovat dlouhodobé pronájmy.

Warner Budově v centru města Grand Rapids, Michigan,

Třídy A byty

příklad Třídy A byt je Emerson na obrázku níže.

Emerson je nově postavená 355-jednotka třídy a multifamily nemovitost se nachází v Centreville, Virginie.

Tato nemovitost byla zakoupena společností Hines Global Income Trust za 117 milionů dolarů a obsahuje spoustu špičkového vybavení, jako je zbrusu nová tělocvična, lobby, restaurace a další.

stejně jako kancelářské budovy třídy a jsou i bytové nemovitosti třídy a vlastněny REIT a institucionálními investičními fondy.

tyto vlastnosti mají nejvyšší nájemné ve své oblasti.

nájemníci, kteří tvoří byty třídy a, jsou vyšší třídy a obvykle přinášejí více než šest čísel ročně v příjmech.

Třídy A maloobchodní budovy
Emerson bytů v Centreville, Virginie

Class maloobchodní vlastnosti

příklad Třídy A maloobchodních nemovitostí je Westfield Mall v Seattle, Washington.

tyto nemovitosti třídy a jsou obvykle nakupovány maloobchodními REITy a jednotlivé obchody jsou pronajímány nájemcům třídy a.

v tomto konkrétním obchodě je 225 maloobchodníků včetně Apple, Coach, Disney Store, Microsoft & více.

maloobchodní nemovitosti třídy a nemusí být nákupní střediska s velkým počtem různých obchodů umístěných uvnitř. Většina špičkových restaurací a drahých obchodů lze klasifikovat jako maloobchodní nemovitosti třídy a.

Třídy A maloobchodních nemovitostí
Westfield Mall v Seattle, Washington

Class B vlastnosti

Třídy B vlastnosti jsou o něco starší než Třídy A vlastnosti kolem 15-30 let.

postrádají lesk vlastností třídy A a obvykle se nacházejí ve čtvrtích střední až vyšší střední třídy. To znamená, že příjem z pronájmu je nižší, než byste našli u nemovitosti třídy A.

důvtipní investoři vidí vlastnosti třídy B jako investiční příležitosti „s přidanou hodnotou“. Koupí nemovitost tak, jak je, a provedou renovace a vylepšení společných prostor. Jejich cílem je snad narazit tuto nemovitost třídy B na nemovitost třídy A a prodat ji za absurdní zisk.

ty jsou obvykle schopni koupit tyto vlastnosti za vyšší míru SZP než srovnatelná vlastnost třídy A Z důvodu vyššího rizika.

kancelářské budovy třídy B

příkladem kancelářské budovy třídy B jsou kancelářské prostory v Gaithersburgu v Marylandu, na obrázku níže.

tento kancelářský prostor byl postaven v roce 1973 a Nachází se v docházkové vzdálenosti od maloobchodního nákupního centra třídy B.

kancelářské budovy třídy B mají tendenci být pronajímány startupům, společnostem, které pracují pouze v kanceláři na částečný úvazek, a nezávislým pracovníkům.

mají nižší nájemné než kancelářské budovy třídy A a bývají situovány do čtvrtí střední třídy.

B Třídy kancelářské budovy
B Třídy kancelářské budovy v Gaithersburg, Maryland

Class B apartments

příklad Třídy B. byt je Byty na Marka Centra v Alexandria, Maryland.

apartmány třídy B mají tendenci mít zastaralé vybavení jak na exteriéru, tak na interiéru nemovitosti.

mají obecně kvalitní konstrukci s malou odloženou údržbou.

byty třídy B mají nižší nájemné než byty třídy a, obvykle od nájemníků střední třídy pracujících na dělnických pozicích.

stejně jako kancelářské budovy třídy B nejsou byty třídy B obvykle ve vlastnictví REIT nebo institucionálních investorů. Místo toho je často kupuje skupina investorů zvaná syndikace nebo fondy soukromého kapitálu malé až střední velikosti.

cílem těchto syndikací nebo malých PE fondů je přidat hodnotu bytu třídy B, což jim umožní zvýšit nájemné a promítnout silnou proforma.

pak se budou snažit prodat nemovitost jinému syndikátu nebo fondu za podstatný zisk.

Třída B apartmány v Alexandrii
Apartmány u Marka Centra v Alexandria, Maryland

Class B maloobchodní vlastnosti

Třídy B maloobchodních nemovitostí jsou klasické obchoďáky v střední střední vyšší třídy čtvrtí.

obvykle budou mít nájemníka, jako je obchod s potravinami, který slouží jako hlavní zdroj pěší dopravy pro nákupní centrum strip.

Mezi další nájemce maloobchodních nemovitostí třídy B patří například Subway, Panda Express, Little Caesars, nehtové salony a podobně.

příkladem maloobchodní nemovitosti třídy B je toto malé nákupní centrum níže ve Wynantskill v New Yorku.

Třída B maloobchodních nemovitostí obchoďáku
Maloobchodní strip mall v Wynantskill, New York

Třída C vlastnosti

Třída C vlastnosti mají tendenci být více než 30 let a jsou obvykle umístěny v nižším příjmem, méně žádoucí oblasti.

tyto oblasti mají tendenci lákat ty na státní dotace nebo na práci s nízkými mzdami.

vlastnosti třídy C obvykle potřebují významné renovace, než budou schopny generovat stabilní peněžní tok pro investory.

Tyto rekonstrukce zahrnují:

  • Aktualizace budování infrastruktury
  • Instalatérské
  • Střechy
  • Terénní úpravy
  • Parkování
  • Výtahy
  • Centrální A/C

Třídy budovy C může někdy být renovována, aby se stala Třídy B budovy. Je velmi nepravděpodobné, že by se budova třídy C někdy stala majetkem třídy a kvůli své menší velikosti a méně žádoucímu umístění.

Pro Třídu budovy C, aby se stala Třída budovy, budete muset přidat významnou hodnotu a renovace zatímco surround okolí gentrifies současně.

Když si koupíte Třídy C majetku, budete pravděpodobně najít spoustu check-proplacení podniky, pěšák obchody, kauce obchodech, a 99% obchodů v okolí.

kancelářské budovy třídy C

příkladem kancelářské budovy třídy C je Plaza Office Center v Arlington Heights v Illinois, která byla postavena v roce 1980.

kancelářské budovy třídy C mají nejnižší nájemné, nejdéle se pronajímají a jsou často zaměřeny jako příležitosti k opětovnému rozvoji.

některé nemovitosti třídy C zůstávají obsazeny nájemci. Ale, přikazují nižší nájemné a přitahují nájemce menšími operacemi, které si nemohou dovolit hezčí prostory.

přitahují také nájemníky, kteří nepotřebují, aby jejich podniky byly umístěny v centralizovaných hubech.

ostatní budovy třídy C se prodávají jako rehabilitační příležitosti.

Class C kancelářská budova v Arlington Heights, Illinois
Plaza Office Center v Arlington Heights, Illinois,

Class C apartments

Jako Třída C kancelářských budov, Třída C apartmány se nachází v méně než žádoucí oblasti. Vyžadují rozsáhlé renovace, než budou schopni generovat peněžní tok pro investory.

příkladem multifamily nemovitosti třídy C je Woodridge, bytový dům třídy C 30 v Mesa v Arizoně.

byty třídy C obvykle pronajímají dělníci a obyvatelé s nízkými příjmy a nájemné je nižší než tržní.

v těchto bytových komplexech najdete mnoho obyvatel, kteří jsou nájemci „na celý život“. Najdete zde také nájemníky, kteří právě začínají, kteří se nakonec propracují do měřítka pronájmu.

Class C Bytový dům v Mesa, Arizona
Class C bytový dům v Mesa, Arizona

Class C Maloobchodních nemovitostí

Třídy C maloobchodních nemovitostí mají tendenci být umístěn v nízkopříjmových čtvrtích,

nájmy jsou obvykle nižší než tržní, a budete často vidět barů zahrnující windows, protože neustálé trestné činnosti v oblasti.

Když se sousedství začíná gentrifikovat, často se jako první znamení otevírají nové maloobchodní prodejny.

Pokud narazíte na mikro-sousedství, které má například novou kavárnu umístěnou vedle maloobchodních nemovitostí třídy C, je to obvykle dobré znamení budoucí revitalizace.

příklady maloobchodních nemovitostí třídy C jsou:

  • Check cashing stores (na obrázku níže)
  • Bail bonds obchodech
  • Pěšce obchody
Třída-c-retail-nemovitost-check-proplacení
Check cashing store ve Třídě C sousedství

Třída D vlastnosti

vlastnosti Třídy D jsou umístěny v kriminálních čtvrtí, které byste nechtěli cestovat sám.

v těchto čtvrtích je obvykle nekontrolovatelné užívání drog, kriminalita a volné nemovitosti.

budova třídy D je stará, stejně jako vlastnost třídy C, ale je horší ve všech směrech s mnohem větším zanedbáváním.

vlastnosti třídy D mohou být někdy umístěny v kapsách čtvrtí třídy C.

ale ve většině případů se nacházejí v celé čtvrti třídy D. Nájemci jsou obvykle příjemci s nízkými příjmy a / nebo žijí v dotovaném bydlení.

nebudeme zobrazovat obrázky, protože si asi dokážete představit run-dolů nemovitost s rozbitými okny a graffiti na stranách budovy.

Obecně platí, že vlastnosti třídy D vyžadují významné opravy dříve, než jsou považovány za živé.

možná si myslíte, že vlastnosti třídy D mají po renovaci velký potenciál. To je pravda, ale musíte mít na paměti, že i když budete renovovat Třídy D vlastnictví, že nemovitost bude stále nachází ve Třídě D sousedství s bující trestné činnosti a užívání drog.

jediný případ, kdy byste měli přemýšlet o koupi nemovitosti třídy D, je, pokud jste schopni vidět časné známky gentrifikace v okolí.

Pokud jste schopni nákupu Třídy D ubytování ve čtvrti Williamsburg nebo Arts District v Los Angeles, než gentrifikace dochází, můžete zdvojnásobit nebo ztrojnásobit své investice v jen pár krátkých let.

to v minulosti fungovalo pro spoustu investorů, ale je to jedna z nejtěžších věcí v investování do nemovitostí.

do kterých tříd nemovitostí byste měli investovat?

Pokud nejste REIT, Blackstone nebo jste zapojeni do masivní syndikace, nebudete si moci dovolit vlastnosti třídy A.

to vám ponechá vlastnosti třídy B A třídy C.

váš cíl: najděte nemovitost třídy C v sousedství třídy B, které můžete přidat hodnotu, která bude také těžit z rychlého zhodnocení sousedství.

chcete také najít nemovitost, která je špatně spravována a zanedbávána vlastníkem mimo stát. Často, když je to případ, nájemné jsou pod tržní bezdůvodně, a můžete přijít a narazit je okamžitě.

Pokud jste to štěstí najít nezvládla Třídy C majetku v up-a-nadcházející čtvrti, které můžete přidat hodnotu, budete vydělat více peněz, než víte, co dělat.

není to nemožné, ale je to nesmírně obtížné. Určitě nebudete najít jeden z těchto diamantů v drsné surfování seznam lokalit a jezdit vyhledávání pro ně.

Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna.