Articles

zahájení hřbitova bez zkušeností nešlo dobře

Vážený Dane,
asi před 20 lety se moje žena rozhodla založit hřbitov se dvěma dalšími páry. Nevěděli jsme nic o hřbitovním podnikání, než tento podnik začal. Našli jsme pozemek a krajinného architekta. Najali jsme firmy na stavbu nadzemních krypt a výklenků. Investovali jsme část našich peněz a těžce jsme si půjčili od místní banky.
investovali jsme 2 miliony dolarů do 50 akrů půdy, ale díky místním vyhláškám můžeme rozvíjet pouze polovinu našeho celkového prostoru. My máme 25 akrů půdy pro použití na hřbitově a 25 akrů, které musí být ponechány v přirozeném stavu.
od začátku tohoto podnikání ztrácíme peníze a spánek. V žádném roce jsme nebyli cash-flow pozitivní.
nyní všech šest z nás odchází do důchodu a nechceme krvácení peněz, které utrácíme, abychom udrželi tento podnik nad vodou. Chceme prodat, ale bylo nám řečeno známým makléřem hřbitovů, že z toho nikdy nedostaneme peníze. Pravděpodobně ztratíme 1 milion dolarů nebo více, pokud se prodá. Co můžeme dělat?
pomoc!
Vážená pomoc,
Je mi líto, že slyším váš příběh. V kapitalistické společnosti se může stát nejbohatším mužem v USA kdokoli (google jméno Jeff Bezos) a každý bohatý člověk se může stát bez peněz kvůli špatným rozhodnutím. Pohon podnikatelství často vede k slepým ambicím. Je mi líto vašeho výsledku.
otočení tohoto podnikání bude vyžadovat peníze a čas. I když nevím, jaké finanční prostředky máte, vidím, že pokud všichni odcházíte do důchodu, nemáte čas. Bohužel, v obratu, čas může být důležitější komoditou.
Spuštění prodejního programu vyžaduje určitý čas. Školení zaměstnanců, kteří mohou provádět prodej, vyžaduje určitý čas. Motivovat spotřebitele vyžaduje čas.
v mé společnosti věříme, že 80 procent veškerého prodeje hřbitovů je vyrobeno kvůli faktoru dědictví. Lidé mají tendenci kupovat pohřební práva na hřbitovech, kde jsou pohřbeni jejich rodina a přátelé.
AARP studie, které jsem viděl v poslední době ukázal, že 54 procent lidí, se rozhovor koupil kvůli dědictví podnikání. Bez ohledu na to, zda je to 54 procent nebo 80 procent, většina nových prodejů nastává kvůli rozhodnutím přátel a rodin v minulosti.
Nový hřbitov to bohužel nemá. Může trvat 40 až 60 let, než bude mít dostatek prodeje, aby hřbitov mohl dosáhnout této dynamiky nových prodejů na základě minulých. Nemáte tolik času.
I když jste měli nějaký čas, nemohu udělat posouzení peněz to bude trvat, abyste se pozitivní cash flow. Příliš často noví majitelé hřbitovů jednají spíše z krajinného myšlení než z hřbitovského myšlení.
příliš mnoho zásob je obrovský problém. Například, pokud jste pre-klenutý 500 hroby, to může být více než 10 let inventáře. Hřbitov je jako každý jiný podnik v tom, že má inventář. Příliš mnoho zásob je plýtvání penězi, a proto vytváří úrokové náklady, které mohou být více, než si podnik může dovolit.
hřbitov získáte buď nákupem, nebo spuštěním. Pokud si jeden koupíte a přeplatíte, budete navždy za osmičkou. Pokud začnete jeden a přečerpáte, problém je stejně špatný.
kupující často utrácejí na pozemku. Například ve vaší situaci jste utratili 2 miliony dolarů za v podstatě 25 akrů. To je 80 000 dolarů za akr. Při 6 procentech jsou samotné úrokové náklady asi 120 000 USD ročně. Budete potřebovat asi 1,2 milionu dolarů na 1,5 milionu dolarů v ročních tržbách generovat dostatek provozní zisk jen zaplatit úrokové náklady.
investice 80 000 dolarů na akr má náklady na půdu asi 80 dolarů na hrob. To je před přidáním nákladů na silnice, oplocení, inženýrské sítě a budovy. To je jedna věc, pokud jste zaplatili v hotovosti za zemi, ale není tam žádný obrat, který se dostanete k pozitivnímu cash flow za méně než pět let.

možnosti

takže jaká je odpověď? Není to něco, co jsem často navrhoval, ale ve vašem případě by jedinou možností mohl být bankrot.
proč říkám: „možná?“Protože nevím, v jakém stavu působíte a jaké poskytuje vaše úvěrové zajištění. Předpokládám, že jste dal osobní záruku na vrcholu pozemku jako zástavu?
obecně nevím, zda vaše země může být vyňata ze své hřbitovní identity. Nevím, kde jsi povolil pohřeb na pozemku. Doufám, že pohřby jsou spíše seskupeny než rozloženy. Nyní, s tímto zřeknutím se odpovědnosti, dovolte mi představit Vám možné řešení.
právě teď vlastníte firmu a musíte ji podporovat. Pokud tak neučiníte, ztratíte právo na provoz hřbitova, protože vám ho státní regulátoři mohou vzít. Pokud vám stát vezme hřbitov, stále dlužíte bance jejich peníze, protože předpokládám, že jste poskytli osobní záruku.
Pokud tedy zkontrolujete možnosti, první možností je nedělat nic a pokračovat v práci se ztrátou. To není dobrá volba.
bankrot nabízí podniku nebo jednotlivci (nebo obojí) šanci začít znovu za určitých podmínek. Může zmírnit dluhy, které nelze zaplatit, a zároveň nabídnout věřitelům šanci získat zpět z nezajištěných aktiv. Často podnikání a jednotlivec musí vyhlásit bankrot, protože dva jsou vzájemně propojeny, s jednotlivcem poskytuje záruku na obchodní dluhy.
možnost bankrotu nabízí dva možné směry. Můžete jít do bankrotu s úsilím o plnění závazků a „vyjít“ s novým začátkem. Tomu se říká reorganizace.
opačným směrem je jít do bankrotu a být nucen zlikvidovat veškerý svůj majetek, přičemž peníze půjdou věřitelům. Často podnik půjde do bankrotu v naději na reorganizaci, ale po vyzkoušení různých schémat nemá podnik jinou možnost než likvidovat.
problém hřbitovů je, že věřitelé téměř vždy budou vyžadovat osobní záruku. Pokud tedy nemůžete uspokojit potřeby věřitelů prostřednictvím obchodního bankrotu, budete nuceni použít svůj osobní majetek k doplnění jakéhokoli rozdílu. Pro lidi, kteří mají majetek, je to skutečná hrozba, protože se nebudou moci vyhnout zárukám, které poskytli na obchodní dluhy.
klíčovým problémem při používání našich konkurzních soudů je, že tyto soudy mají svá vlastní pravidla, jazyk, slova a techniky. V konkurzním systému často pracují pouze právníci se specializovaným vzděláním. V některých městech jich není dost. V některých městech není dostatek konkurzních právníků kvůli střetu zájmů.
často vidíme banky s nesprávnými zaznamenanými zástavními právy. Banka možná na nemovitost vložila zástavní právo, ale jakmile se stane hřbitovem, už to není majetek. Tráva je vrchol hrobu, což je inventář. V mnoha státech, banky mohou mít zajištění, které je podnikatelským subjektem, ale ne podkladová aktiva.
bohužel jste vy a vaši přátelé na špatném místě. Rozhodl jste se vstoupit do podnikání, o kterém jste nic nevěděl. Během 20 let jste se toho hodně naučili, ale ne natolik, abyste byli ziskoví.
nyní se chcete zbavit hřbitova a jedna věc, o které jste se nedozvěděli, byla vaše strategie odchodu. V příštích několika letech se o tom budete učit.
přeji vám hodně štěstí. A přál bych si, abys se mnou mluvil před 21 lety.

Isard_ICCFAMag_12. 18

Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna.