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Warum ich in Section 8 Apartments investiere

Apartments und Sie werden gleich herausfinden, warum. Die Realität ist, dass, wenn Sie schreckliche Mieter des Abschnitts 8 haben, die Ihr Eigentum zerstören, das Ihre eigene Schuld ist. Was an Abschnitt 8 so wunderbar ist, ist, dass die Regierung die Zahlung von 80-100% Ihrer Mieten garantiert, Ihnen eine Mieterhöhung von 5-8% pro Jahr gewährt und es normalerweise auch einen großen Pool von Mietern gibt, aus denen Sie auf einer verifizierten Warteliste auswählen können! Was Sie lernen werden, ist, wie Sie Abschnitt 8 Apartments wie ich besitzen und betreiben, damit Sie Ihre Ergebnisse maximieren und gleichzeitig die Risiken und Probleme minimieren.

Was ist Abschnitt 8?

Bundeswohnungshilfeprogramme wurden während der Weltwirtschaftskrise, einer Zeit großer Kämpfe in den Vereinigten Staaten, gestartet. In den 1960er und 1970er Jahren schuf die Regierung Subventionsprogramme, um die Produktion von Wohnungen mit niedrigem Einkommen zu steigern und Familien bei der Miete zu helfen. 1974 startete der Kongress das Section 8-Programm, um einkommensschwachen Familien Mietunterstützung zu bieten. In der Regel zahlen die Mieter rund 30% ihres Einkommens für die Miete. Dieses Gleichgewicht wird von der Regierung Bundesmittel subventioniert, die ein Programm von der HUD beaufsichtigt, das Department of Housing and Urban Development.

Abschnitt 8 Gutscheine

Das Hauptprogramm von Abschnitt 8 beinhaltet ein Gutscheinprogramm, das „projektbasiert“ sein kann; wo seine Verwendung auf ein bestimmtes Wohnhaus beschränkt ist. Oder der Gutschein kann „mieterbasiert“ sein; wo der Mieter frei ist, eine Einheit in einem privaten Sektor zu wählen, ist aber nicht auf bestimmte Komplexe beschränkt.

Wenn Sie an Mieter von Section 8 vermieten möchten, müssen Sie sich als Vermieter von Section 8 registrieren, wodurch Sie auf eine Liste gelangen, mit der potenzielle Mieter Sie kontaktieren können. Nachdem Sie den Mieter qualifiziert haben, zeigen Sie ihm die Immobilie, und der Mieter von Section 8 wird eine Inspektion mit dem Büro von Section 8 einrichten, damit Ihre Einheit genehmigt werden kann. Sobald Ihre Immobilie die Inspektion bestanden hat, verhandeln Sie die Miete mit dem Büro der Sektion 8 und unterzeichnen den Mietvertrag, damit der Mieter einziehen kann. Dies ist eine grundlegende Zusammenfassung des Abschnitts 8 Prozess.

Wenn die Miete des Mieters 1.000 US-Dollar beträgt, ist der Mieter in der Regel für die Zahlung von 200 US-Dollar verantwortlich. Abschnitt 8 zahlt den Restbetrag von 800 US-Dollar, was meiner Erfahrung nach ein ziemlich gutes Geschäft ist.

Abschnitt 8 Vorteile

1. Pünktliche und bequeme Zahlungen.

Sie erhalten Ihre Mieten jeden Monat direkt vom HUD als Scheck oder direkte Einzahlung.

2. Schutz vor finanziellen Nöten des Mieters

Ich hatte einen Mieter namens Marcy, der monatelang bei mir verschwand. Ich war mir nie sicher, wohin sie ging, aber wenn sie nicht in Abschnitt 8 gewesen wäre, wäre sie höchstwahrscheinlich wegen Nichtzahlung der Miete vertrieben worden. Stattdessen, weil HUD 100% ihrer Miete zahlt, musste ich mir keine Sorgen machen, weil HUD mir immer noch jeden Monat 100% ihrer Miete zahlte. Sektion 8 schützte mich und Marcy vor ihren finanziellen Nöten, indem sie ihre Miete zahlte.

3. Freier Zugang zu einer großen Anzahl potenzieller Mieter

Online steht eine verifizierte Warteliste mit Mietern der Sektion 8 zur Verfügung, mit der Sie potenzielle Mieter in Ihrer Stadt finden können. Sie können Ihre Immobilie auch auf diesen Websites auflisten und die Mieter Sie kontaktieren lassen. Zwei Websites, die ich im Laufe der Jahre erfolgreich genutzt habe, sind GoSection8.com und WeTakeSection8.com . Beide Websites sind großartige Orte, um Ihre Section 8-Immobilien aufzulisten, und gegen eine geringe Gebühr können Sie sogar Mieterprofile überprüfen.

Sie können eine kleine Gebühr zahlen, um auf ein Premium-Angebot zu aktualisieren, das mehr Aufmerksamkeit auf Ihre Immobilie lenkt, wenn Mieter suchen. Ich schlage vor, diese Websites als eine großartige und kostenlose Möglichkeit zu überprüfen, um auf den großen Pool verifizierter potenzieller Mieter zuzugreifen.

4. Höhere Mietpreise

Dies ist möglicherweise nicht überall der Fall, aber im Allgemeinen übersteigt die Miete, die Sie von einem Mieter der Sektion 8 erhalten können, das, was Sie für Ihre typische, nicht in der besten Nachbarschaft gelegene Immobilie erhalten könnten.

5. Short Vacancies

Die meisten Städte haben eine Meile lange Liste der Sektion 8 Teilnehmer mit vouches, die Gehäuse suchen. Das Ausfüllen einer Vakanz ist ein ziemlich schneller Vorgang, sobald Ihre Immobilie für Abschnitt 8 inspiziert und genehmigt wurde.

Abschnitt 8 Nachteile

1. Regierungsbürokratie

Einer der größten Nachteile von Abschnitt 8 ist der Umgang mit den Vorschriften und der Bürokratie der Regierung. Regierungsbürokratie ist einer der Gründe, warum es kostspielig ist, eine Immobilie für Section 8 Housing zu qualifizieren und zu unterhalten. Schlimmer noch, HUD ist oft unterbesetzt, was zu langsamen und manchmal unzuverlässigen Diensten führt. Ich habe großen Service erfahren, mittelmäßiger Service, und schrecklicher Service, von der HUD-Abteilung, Sie wissen also nie, was Sie bekommen werden.

2. Zahlungsverzug.

Der gesamte Abschnitt 8-Prozess kann sehr langsam sein, was zu einer Verzögerung bei der Einreise eines Mieters in Ihre Immobilie führt. Nach dem Einzug des Mieters kann es bis zu 60 Tage dauern, bis Sie Ihre erste Mietzahlung erhalten. Der einzige Vorteil ist, dass Sie in 60 Tagen die doppelte Zahlung erhalten, da es zwei Monate her ist.

3. Strenge Inspektionen

Immobilien, die sich für Section 8 Housing qualifizieren, müssen strenge Inspektionen bestehen, die es oft einfacher machen, Immobilien nur an private zahlende Mieter zu vermieten. Manchmal kann es ziemlich mühsam sein, alle Inspektionen zu bestehen.

4. Delinquente Mieter

Obwohl der Großteil der Miete in Abschnitt 8 von der Regierung bezahlt wird, ist der Mieter immer noch für die Zahlung eines Teils der monatlichen Miete verantwortlich. Wenn ein Mieter seinen Teil der Miete nicht bezahlt, können Sie den Räumungsprozess in Abschnitt 8 durchlaufen, aber dies führt häufig dazu, dass Sie sich mit weniger Gewinn zufrieden geben oder möglicherweise sogar Geld verlieren, nachdem Sie Wartungsreparaturkosten berechnet haben.

Manchmal zögern Vermieter in Abschnitt 8, einen Mieter zu melden, der mit seinen Mietzahlungen in Verzug ist, da dies zu einem langen bürokratischen Prozess führen kann, um den Mieter entfernen zu lassen. Sobald der Mieter vertrieben wird, muss der gesamte Abschnitt 8-Prozess wiederholt werden, um einen neuen Mieter zu finden. Vermieter befassen sich sowohl mit privaten als auch mit delinquenten Mietern der Sektion 8, und die Delinquenzen der Sektion 8 sind aufgrund der bürokratischen Vorschriften definitiv teurer.

5. Keine Entschädigung für Schäden

Wenn ein Mieter der Sektion 8 Ihr Eigentum beschädigt, wird die Regierung Sie nicht für Schäden entschädigen. Da der Mieter offensichtlich ein geringes Einkommen hat, wird es auch eine Herausforderung sein, Geld von ihm zu bekommen, selbst wenn Sie ihn vor Gericht bringen. Im Allgemeinen, weil Abschnitt 8 Mieter weniger finanziell in Ihre Immobilie investiert sind, sind sie etwas weniger besorgt über die ordnungsgemäße Instandhaltung.

Abschnitt 8 Investitionstipps

1. Entfernen Sie alle Deckenventilatoren, Müllabfuhr, Bildschirmtüren und Lagerbereiche.

Diese Gegenstände werden Ihnen nicht helfen, höhere Mieten zu verdienen, sondern Sie kosten, um sie zu erhalten. Sie sind unnötig, und Abschnitt 8 kümmert sich nicht darum, ob Sie sie haben oder nicht, also würde ich sie einfach alle herausnehmen.

2. Führen Sie monatliche oder vierteljährliche Inspektionen durch

Besuchen Sie die Immobilie regelmäßig, um sicherzustellen, dass sie ordnungsgemäß gepflegt wird. Ich suche speziell nach Wasserlecks, weil eine laufende Toilette Sie $ 75 pro Monat kosten kann, und ein tropfender Wasserhahn oder Duschkopf kann Sie $ 20 Monat kosten. Dies kann im Laufe der Jahre zu einem enormen Aufwand werden.

3. Trainiere den Mieter

Trainiere deinen Mieter, lass dich nicht von ihm trainieren. Abschnitt 8 Mieter sind wie Kinder. Es ist wichtig, Struktur zu schaffen und die Regeln durchzusetzen, sonst werden Sie schreckliche Erfahrungen machen. Sie sollten immer professionell bleiben und sich nicht emotional auf Ihre Mieter einlassen. Sie sind die Eltern und sie sind die Kinder, also müssen Sie die Regeln mit fester Hand durchsetzen.

4. Faire Marktmieten

Sie können herausfinden, wie hoch der Mietpreis in Abschnitt 8 in Ihrer Stadt ist, indem Sie „Faire Marktmieten“ und dann Ihre Stadt googeln. Klicken Sie auf den HUD-Link und es wird Ihnen zeigen, was Abschnitt 8 für Ein-Zimmer-, Zwei-Zimmer- und Drei-Zimmer-Eigenschaften bezahlen wird. Sie können es einfach mit den Marktmieten in Ihrer Stadt vergleichen.

5. Wissen Sie, wann Sie nicht in Abschnitt 8 mieten sollten

Wenn sich Ihre Immobilie in einer guten Lage befindet, gut renoviert ist und schnell privat vermietet werden kann, mit höherer Miete als ein Mieter von Abschnitt 8, mieten Sie nicht an Abschnitt 8. Mit anderen Worten, wenn sich Ihre Immobilie in einer großartigen Nachbarschaft und in einem hervorragenden Zustand befindet, werden Sie wahrscheinlich einen besseren Mieter anziehen, der einen höheren Betrag zahlen kann als Abschnitt 8.

Wie man die besten Mieter der Sektion 8 anzieht und auswählt

Mein bester Mieter aller Zeiten war ein Mieter der Sektion 8, der eine alleinerziehende Mutter von vier kleinen Mädchen war. Sie war sehr sauber, hielt das Anwesen in gutem Zustand, immer pünktlich bezahlt, und war eine sehr verantwortliche Person.

Mein schlechtester Mieter aller Zeiten war auch ein Mieter der Sektion 8. Natürlich habe ich nichts vom besten Mieter gelernt, aber ich habe eine ganze Menge vom schlechtesten Mieter gelernt.

Was ich von meinem schlechtesten Mieter gelernt habe

Ich habe gelernt, wie man potenzielle Mieter durchsucht und filtert, damit sie sich für meine Mietobjekte qualifizieren können. Im Laufe der Jahre habe ich einen Prozess entwickelt, von dem ich glaube, dass er der beste ist, den Sie jemals finden werden. Es ist ein punktbasiertes System, das alle Emotionen auslässt. Wenn der Mieter eine gute Geschichte hat, aber nicht genug Punkte hat, wird er abgelehnt. Selbst wenn sie sehr empfohlen werden, aber nicht genug Punkte haben, werden sie abgelehnt. Wenn sie genug Punkte haben, steigen sie ein, wenn nicht, werden sie abgelehnt. In einem Gebäude sind unsere Räumungen durch die Umstellung auf dieses einfache Punktesystem in nur einem Jahr um 70% zurückgegangen.

Das Punktesystem

1. Miethistorie

Jede Person erhält eine bestimmte Anzahl von Punkten, um ein Langzeitmieter zu sein, und Punkte werden für Räumungen oder Probleme mit früheren Vermietern abgezogen.

2. Einkommen

Ein potenzieller Mieter muss das Dreifache seines Mietanteils machen. Wenn die Miete also 1.000 US-Dollar beträgt, zahlt Abschnitt 8 800 US-Dollar und der Mieter ist für die restlichen 200 US-Dollar verantwortlich. Dies bedeutet, dass der Mieter 600 USD pro Monat verdienen muss, um sich für einen Punkt in meinem System zu qualifizieren. Wenn sie nicht mindestens dreimal so viel verdienen wie die Miete, erhalten sie -3 Punkte.

3. Kredit- und Schuldenquote

Als nächstes betrachten wir ihren Kredit und reichen von ausgezeichnetem Kredit bis hin zu gut. fair, schlecht, schlecht, und sogar kein Kredit; mit jeder Stufe eine andere Menge an Punkten bekommen. Der Schuldenteil basiert auf ihrem Verhältnis von Schulden zu Krediten.

Nachdem ich jeden der Abschnitte untersucht habe, zähle ich die Punkte zusammen und diese Punktzahl bestimmt, ob ein Mieter genehmigt wird. Wenn sie leicht unter dem genehmigten Punktwert liegen, benötige ich eine doppelte Kaution, damit sie genehmigt werden können. Wenn sie unter zwei Punkten liegen, werden sie nicht genehmigt. Dies ist ein gut ausgefeiltes System, das es Immobilienverwaltern und Leasingagenten leicht macht, eine schnelle Entscheidung zu treffen.

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