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¿Qué es una propiedad de Clase A, B y C?

(Este blog avanzado resume los consejos e ideas de inversión en bienes raíces que Lofty AI ha adquirido al trabajar con miles de inversores y fondos institucionales.)

¿Por qué diferentes clases de propiedades?

Se crearon clases de propiedades para distinguir entre diferentes tipos de propiedades comerciales.

Los diferentes tipos de propiedades comerciales incluyen

  • edificios de oficinas
  • Apartamentos
  • Retail

La clase de los grados son algo subjetivo.

No hay una ciencia exacta de lo que califica como una propiedad de Clase A en comparación con una propiedad de Clase B.

Es más una regla no escrita.

Cuando has estado invirtiendo en bienes raíces por un tiempo, es un tipo de situación de «lo sabes cuando lo ves».

Las clases de propiedades se crearon originalmente para dar a los inversores una idea de la calidad de una propiedad antes de sumergirse en los números y realizar la diligencia debida.

Las clases de propiedad también ayudan a distinguir el riesgo y el rendimiento potenciales de una propiedad.

Las propiedades se clasifican en función de factores como:

  • Ubicación
  • Características físicas
  • Ingresos por alquiler
  • Edad
  • Niveles de ingresos del inquilino
  • Servicios
  • Apreciación futura

Es importante comprender las diferentes clases de propiedades. Conocerlos le ahorrará tiempo y le ayudará a desarrollar una estrategia de inversión escalable y repetible.

También es importante entender que las clases de propiedades no están grabadas en piedra.

El hecho de que posea una propiedad de clase C hoy, no significa que no pueda convertirse en una propiedad de Clase B en el futuro.

Solo tienes que trabajar para conseguirlo.

Propiedades de clase A

Las propiedades de clase A son los edificios más nuevos y de la más alta calidad en su área y, por lo general, son propiedad de fondos de inversión institucionales, ya que a menudo son muy caros.

Las propiedades de clase A están rodeadas de los mejores restaurantes, las mejores escuelas y las personas más ricas.

Estas propiedades tienen menos de 10 años de antigüedad y cuentan con comodidades muy modernas.

También atraen a los inquilinos de la más alta calidad y obtienen los alquileres más altos.

Edificios de oficinas de clase A

Un ejemplo de edificio de oficinas de clase A es el Edificio Warner en el centro de Grand Rapids (en la foto de abajo).

Los edificios de oficinas de clase A no son para el comprador cotidiano y, por lo general, cuestan más de 100 millones de dólares. Si echa un vistazo al horizonte de la ciudad de Nueva York, casi todas esas propiedades son edificios de oficinas de Clase A.

Las oficinas de clase A casi siempre son propiedad de Fideicomisos de Inversión Inmobiliaria (REIT) o fondos de inversión institucionales como Blackstone.

Sus inquilinos generalmente son empresas muy bien establecidas que tienden a firmar contratos de arrendamiento a largo plazo.

El edificio Warner en el centro de Grand Rapids, Michigan

Apartamentos de clase A

Un ejemplo de apartamento de clase A es el Emerson en la foto de abajo.

El Emerson es una propiedad multifamiliar de nueva construcción de 355 unidades Clase A ubicada en Centreville, Virginia.

Esta propiedad fue comprada por Hines Global Income Trust por $117 millones y contiene muchas comodidades de alta gama, como un gimnasio nuevo, vestíbulo, restaurante y más.

Al igual que los edificios de oficinas de clase A, las propiedades de apartamentos de clase A también son propiedad de REIT y fondos de inversión institucionales.

Estas propiedades tienen los alquileres más altos en su área.

Los inquilinos que componen los apartamentos de clase A son de la clase alta, y por lo general aportan más de seis cifras por año en ingresos.

Edificio comercial de clase A
Los apartamentos Emerson en Centreville, Virginia

Propiedades comerciales de clase A

Un ejemplo de una propiedad comercial de clase A es el centro comercial Westfield en Seattle, Washington.

Estas propiedades de clase A generalmente son compradas por REITs minoristas y las tiendas individuales se alquilan a inquilinos de Clase A.

Dentro de este centro comercial en particular, hay 225 minoristas, incluidos Apple, Coach, The Disney Store, Microsoft & más.

Las propiedades minoristas de clase A no tienen que ser centros comerciales con un gran número de tiendas diferentes ubicadas dentro. La mayoría de los restaurantes de gama alta y las tiendas caras se pueden clasificar como propiedades minoristas de Clase A.

Propiedad minorista de clase A
Centro comercial Westfield en Seattle, Washington

Propiedades de clase B

Las propiedades de clase B son un poco más antiguas que las propiedades de clase A alrededor de 15-30 años.

Carecen del brillo de las propiedades de clase A y generalmente están situadas en vecindarios de clase media a media alta. Esto significa que los ingresos por alquiler son más bajos de lo que encontrarías con una propiedad de Clase A.

Los inversores inteligentes ven las propiedades de clase B como oportunidades de inversión de «valor agregado». Comprarán la propiedad tal como está y realizarán renovaciones y mejoras en las áreas comunes. Su objetivo es, con suerte, elevar esta propiedad de Clase B a una propiedad de Clase A y venderla para obtener un beneficio absurdo.

Normalmente puede comprar estas propiedades a una tasa de capitalización más alta que una propiedad comparable de Clase A debido al mayor riesgo involucrado.

Edificios de oficinas de clase B

Un ejemplo de edificio de oficinas de clase B es el espacio de oficinas en Gaithersburg, Maryland, que se muestra a continuación.

Este espacio de oficinas fue construido en 1973 y se encuentra a poca distancia a pie de un centro comercial minorista de Clase B.

Los edificios de oficinas de clase B tienden a alquilarse a nuevas empresas, empresas que solo trabajan en una oficina a tiempo parcial y autónomos.

Tienen alquileres más bajos que los edificios de oficinas de clase A y tienden a estar situados en vecindarios de clase media.

Edificio de oficinas de clase B
Edificio de oficinas de clase B en Gaithersburg, Maryland

Apartamentos de clase B

Un ejemplo de un apartamento de clase B es el The Apartments at Mark Center en Alexandria, Maryland.

Los apartamentos de clase B tienden a tener comodidades anticuadas tanto en el exterior como en el interior de la propiedad.

Generalmente tienen una construcción de buena calidad con poco mantenimiento diferido.

Los apartamentos de clase B tienen alquileres más bajos que los apartamentos de clase A, típicamente de inquilinos de clase media que trabajan en empleos manuales.

Al igual que los edificios de oficinas de clase B, los apartamentos de clase B no suelen ser propiedad de REIT o inversores institucionales. En cambio, a menudo son comprados por un grupo de inversores llamado sindicación, o por fondos de capital privado de tamaño pequeño a mediano.

El objetivo de estas sindicaciones o pequeños fondos de educación Física es agregar valor al apartamento de Clase B, lo que les permite aumentar los alquileres y proyectar una sólida Pro forma.

Entonces buscarán vender la propiedad a otra sindicación o fondo para obtener un beneficio sustancial.

Apartamentos de clase B en Alexandria
Los Apartamentos en Mark Center en Alexandria, Maryland

Propiedades de venta minorista de clase B

Venta minorista de clase B las propiedades son sus centros comerciales clásicos en vecindarios de clase media a media-alta.

Por lo general, tendrán un inquilino ancla, como una tienda de comestibles, que sirve como la fuente principal de tráfico peatonal para el centro comercial.

Otros inquilinos en propiedades minoristas de Clase B incluyen, por ejemplo, Subway, Panda Express, Little Caesars, salones de manicura y similares.

Un ejemplo de una propiedad comercial de clase B es este pequeño centro comercial en Wynantskill, Nueva York.

Centro comercial de venta al por menor de clase B
Centro comercial de venta al por menor en Wynantskill, Nueva York

Propiedades de clase C

Clase Las propiedades C tienden a tener más de 30 años y generalmente se encuentran en áreas de bajos ingresos y menos deseables.

Estas áreas tienden a atraer a las personas que reciben subsidios del gobierno o que trabajan en empleos de bajos salarios.

Las propiedades de clase C suelen necesitar renovaciones significativas antes de poder generar un flujo de caja constante para los inversores.

Estas renovaciones incluyen:

  • Actualizar la infraestructura del edificio
  • Plomería
  • Techo
  • Paisajismo
  • Estacionamiento
  • Ascensores
  • A / C central

Un edificio de clase C a veces se puede renovar para convertirse en un edificio de Clase B. Es muy poco probable que un edificio de Clase C se convierta en propiedad de Clase A debido a su tamaño más pequeño y ubicación menos deseable.

Para que un edificio de Clase C se convierta en un edificio de Clase A, tendría que agregar un valor significativo y renovaciones mientras el vecindario circundante se aburguesa simultáneamente.

Cuando compre una propiedad de clase C, es probable que encuentre una gran cantidad de negocios de cobro de cheques, casas de empeño, tiendas de fianzas y tiendas de 99 centavos cerca.

Edificios de oficinas de clase C

Un ejemplo de edificio de oficinas de clase C es el Centro de oficinas Plaza en Arlington Heights, Illinois, que fue construido en 1980.

Los edificios de oficinas de clase C tienen las tarifas de alquiler más bajas, tardan más tiempo en arrendarse y, a menudo, se consideran oportunidades de re-desarrollo.

Algunas propiedades de clase C permanecen ocupadas por inquilinos. Sin embargo, tienen tarifas de alquiler más bajas y atraen a inquilinos con operaciones más pequeñas que no pueden permitirse espacios más agradables.

También atraen a inquilinos que no necesitan que sus negocios estén ubicados en centros centralizados.

Otros edificios de clase C se venden como oportunidades de rehabilitación.

Edificio de oficinas de clase C en Arlington Heights, Illinois
El Centro de oficinas Plaza en Arlington Heights, Illinois

Apartamentos de clase C

Al igual que los edificios de oficinas de clase C, los apartamentos de clase C se encuentran en áreas menos deseables. Requieren renovaciones extensas antes de que puedan generar flujo de caja para los inversores.

Un ejemplo de una propiedad multifamiliar de Clase C es el Woodridge, un edificio de Apartamentos de Clase C de 30 unidades en Mesa, Arizona.

Los apartamentos de clase C suelen ser alquilados por residentes de clase obrera y de bajos ingresos, y los alquileres están por debajo del mercado.

Encontrará muchos residentes que son inquilinos «de por vida» viviendo en estos complejos de apartamentos. También encontrará inquilinos que recién están comenzando, que eventualmente ascenderán en la escala de alquiler.

Edificio de apartamentos de clase C en Mesa, Arizona
Edificio de apartamentos de clase C en Mesa, Arizona

Propiedad minorista de clase C

Las propiedades minoristas de clase C tienden a estar ubicadas en vecindarios de bajos ingresos

Los alquileres suelen estar por debajo del mercado y a menudo verá barras que cubren las ventanas debido a la delincuencia constante en el área.

Cuando un vecindario está empezando a aburguesarse, a menudo verá la apertura de nuevas tiendas minoristas como primera señal.

Si se encuentra con un micro barrio que tiene, por ejemplo, una nueva cafetería ubicada al lado de propiedades comerciales de Clase C, generalmente es una buena señal de revitalización futura.

Ejemplos de propiedades minoristas de clase C son:

  • Tiendas de cambio de cheques (en la imagen de abajo)
  • Tiendas de fianzas
  • Tiendas de empeños
Clase-c-venta al por menor-propiedad-cambio de cheques
Tienda de cambio de cheques en una clase Vecindario C

Propiedades de clase D

Las propiedades de clase D se encuentran en vecindarios plagados de delincuencia a los que no querría viajar solo.

Normalmente hay un uso desenfrenado de drogas, delincuencia y propiedades vacías en estos vecindarios.

Un edificio de Clase D es viejo, al igual que una propiedad de Clase C, pero es peor en todos los sentidos con mucha más negligencia.

Las propiedades de clase D a veces se pueden ubicar dentro de bolsillos de vecindarios de Clase C.

Pero en la mayoría de los casos, están ubicados dentro de un vecindario de Clase D completo. Por lo general, los inquilinos son personas de bajos ingresos y/o viven en viviendas subvencionadas.

No vamos a mostrar imágenes, porque probablemente pueda imaginar una propiedad deteriorada con ventanas rotas y grafitis en los lados del edificio.

Generalmente, las propiedades de clase D requieren reparaciones significativas antes de que se consideren capaces de vivir.

Usted podría estar pensando que las propiedades de Clase D tienen un gran potencial al alza después de la renovación. Esto es cierto, pero debe tener en cuenta que incluso si renueva una propiedad de Clase D, esa propiedad seguirá estando ubicada en un vecindario de Clase D con delincuencia desenfrenada y uso de drogas.

La única vez que debe pensar en comprar una propiedad de Clase D es si puede ver signos tempranos de aburguesamiento en el área circundante.

Si puede comprar una propiedad de Clase D en un vecindario como Williamsburg o el Distrito de las Artes en Los Ángeles antes de que ocurra el aburguesamiento, puede duplicar o triplicar su inversión en solo unos pocos años.

Esto ha funcionado para muchos inversores en el pasado, pero es una de las cosas más difíciles de lograr en la inversión inmobiliaria.

¿En qué clases de propiedades debería invertir?

A menos que sea un REIT, Blackstone o participe en una sindicación masiva, no podrá permitirse propiedades de Clase A.

Eso le deja con propiedades de clase B y Clase C.

Su objetivo: encontrar una propiedad de Clase C en un vecindario de Clase B al que pueda agregar valor y que también se beneficie de la rápida apreciación del vecindario.

También desea encontrar una propiedad que está siendo mal administrada y descuidada por un propietario de otro estado. A menudo, cuando este es el caso, los alquileres están por debajo del mercado sin ninguna razón, y puede venir y aumentarlos de inmediato.

Si tiene la suerte de encontrar una propiedad de Clase C mal administrada en un vecindario prometedor al que puede agregar valor, ganará más dinero del que sabe qué hacer.

No es imposible, pero es extremadamente difícil. Definitivamente no vas a encontrar uno de estos diamantes en bruto navegando por sitios de listado y conduciendo en busca de ellos.

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