Articles

Pourquoi j’investis dans la Section 8 Appartements

Appartements et vous êtes sur le point de découvrir pourquoi. La réalité est que si vous avez de terribles locataires de l’article 8 qui détruisent votre propriété, c’est de votre faute. Ce qui est si merveilleux à propos de la section 8, c’est que le gouvernement garantit le paiement de 80 à 100% de vos loyers, vous donnera une augmentation de loyer de 5 à 8% par an et il y a aussi généralement un grand nombre de locataires parmi lesquels choisir sur une liste d’attente vérifiée! Ce que vous êtes sur le point d’apprendre, c’est comment posséder et exploiter des appartements de Section 8 comme je le fais pour que vous maximisiez vos résultats tout en minimisant les risques et les tracas.

Qu’est-ce que la section 8 ?

Les programmes fédéraux d’aide au logement ont été lancés pendant la Grande Dépression, une période de grande lutte aux États-Unis. Les pauvres avaient un grand besoin d’aide au logement, de sorte que dans les années 1960 et 1970, le gouvernement a créé des programmes de subventions pour augmenter la production de logements à faible revenu et aider les familles à payer le loyer. Puis, en 1974, le Congrès a lancé le programme de la Section 8 pour fournir une aide au loyer aux familles à faible revenu. En règle générale, les locataires paieront environ 30% de leurs revenus pour le loyer. Ce solde est subventionné par les fonds fédéraux du gouvernement, qui est un programme supervisé par le HUD, le Ministère du Logement et du Développement urbain.

Bons de la Section 8

Le programme principal de la Section 8 comprend un Programme de bons, qui peut être « basé sur un projet »; son utilisation est limitée à un immeuble d’habitation spécifique. Ou le bon peut être « basé sur le locataire »; où le locataire est libre de choisir une unité dans un secteur privé, mais ne se limite pas à des complexes spécifiques.

Si vous souhaitez louer à des locataires de la Section 8, vous devez vous inscrire en tant que propriétaire de la Section 8, ce qui vous place sur une liste que les locataires potentiels peuvent utiliser pour vous contacter. Après avoir qualifié le locataire, vous lui montrez la propriété, et le locataire de la Section 8 mettra en place une inspection avec le bureau de la Section 8 afin que votre unité puisse être approuvée. Une fois votre propriété passée l’inspection, vous négocierez le loyer avec le bureau de la section 8 et signerez le bail afin que le locataire puisse emménager. Ceci est un résumé de base du processus de la section 8.

Si le loyer du locataire est de 1 000 $, le locataire sera généralement responsable du paiement de 200 $. La section 8 paiera le solde restant de 800 $, ce qui, selon mon expérience, est une assez bonne affaire.

Section 8 Avantages

1. À Temps et Paiements Pratiques.

Vous recevrez vos loyers directement de l’HUD chaque mois sous forme de chèque ou de dépôt direct.

2. Protection contre les difficultés financières des locataires

J’avais un locataire nommé Marcy qui a disparu sur moi pendant des mois à la fois. Je ne savais jamais où elle était allée, mais si elle n’avait pas été sur la section 8, elle aurait probablement été expulsée en raison du non-paiement du loyer. Au lieu de cela, parce que HUD paie 100% de son loyer, je n’avais pas à m’inquiéter car HUD me payait toujours 100% de son loyer chaque mois. L’article 8 nous protégeait, Marcy et moi, de ses difficultés financières en payant son loyer.

3. Accès gratuit à un grand nombre de locataires potentiels

Il existe une liste d’attente vérifiée des locataires de la Section 8 disponible en ligne que vous pouvez utiliser pour trouver des locataires potentiels dans votre ville. Vous pouvez également répertorier votre bien sur ces sites Web et laisser les locataires vous contacter. Deux sites Web que j’ai utilisés avec succès au fil des ans sont GoSection8.com et WeTakeSection8.com . Ces deux sites Web sont d’excellents endroits pour répertorier vos propriétés de la section 8, et pour une somme modique, vous pouvez même consulter les profils des locataires.

Vous pouvez payer une somme modique pour passer à une liste premium qui attire davantage l’attention sur votre propriété, lorsque les locataires recherchent. Je suggère de consulter ces sites comme un moyen formidable et gratuit d’accéder au grand bassin de locataires potentiels vérifiés.

4. Des taux de location plus élevés

Cela n’est peut-être pas vrai partout, mais en général, le loyer que vous pouvez obtenir d’un locataire de la section 8 dépasse ce que vous pourriez obtenir pour votre propriété typique du quartier.

5. Postes vacants courts

La plupart des villes ont une liste longue d’un kilomètre de participants à la Section 8 avec des garanties, qui cherchent un logement. Combler un poste vacant est un processus assez rapide une fois que votre propriété a été inspectée et approuvée pour la section 8.

Section 8 Inconvénients

1. Bureaucratie gouvernementale

L’un des plus grands inconvénients de l’article 8 est la gestion des règlements et des formalités administratives du gouvernement. La bureaucratie gouvernementale est l’une des raisons pour lesquelles il est coûteux de qualifier et d’entretenir une propriété pour le logement de la section 8. Pire encore, HUD est souvent en sous-effectif, ce qui entraîne des services lents et parfois peu fiables. J’ai connu un excellent service, un service médiocre et un service horrible, de la part du département HUD, de sorte que vous ne savez jamais ce que vous obtiendrez.

2. Retard de paiement.

L’ensemble du processus de la section 8 peut être très lent, ce qui retarde l’entrée d’un locataire dans votre propriété. Ensuite, après l’emménagement du locataire, il peut prendre jusqu’à 60 jours pour recevoir votre premier paiement de loyer. Le seul avantage qui est dans 60 jours, vous recevrez le double du paiement, car cela fait deux mois.

3. Inspections strictes

Les propriétés admissibles au logement de la section 8 doivent passer des inspections strictes, ce qui peut souvent faciliter la simple location de propriétés à des locataires payants privés. Parfois, il peut être assez laborieux de passer toutes les inspections.

4. Locataires délinquants

Même si la majorité du loyer de l’article 8 est payée par le gouvernement, le locataire est toujours responsable du paiement d’une partie du loyer mensuel. Si un locataire ne paie pas sa part du loyer, vous pouvez passer par le processus d’expulsion de la section 8, mais cela vous amène souvent à vous contenter de moins de profits, voire à perdre de l’argent après avoir calculé les coûts de réparation d’entretien.

Parfois, les propriétaires en vertu de l’article 8 hésitent à signaler un locataire en retard dans le paiement de son loyer, car cela pourrait entraîner un long processus bureaucratique pour faire expulser le locataire. Une fois le locataire expulsé, tout le processus de l’article 8 doit être répété afin de trouver un nouveau locataire. Les propriétaires s’occupent à la fois des locataires privés et des locataires délinquants en vertu de l’article 8, et les infractions en vertu de l’article 8 sont certainement plus coûteuses en raison de la réglementation bureaucratique.

5. Aucune indemnité pour dommages

Si un locataire de l’article 8 endommage votre propriété, le gouvernement ne vous indemnisera pour aucun dommage. Étant donné que le locataire est évidemment à faible revenu, obtenir de l’argent de sa part sera également un défi, même si vous le traduisez en justice. Généralement, parce que les locataires de la section 8 sont moins investis financièrement dans votre propriété, ils sont également un peu moins préoccupés par l’entretien approprié.

Section 8 Conseils d’investissement

1. Retirez tous les ventilateurs de plafond, les dispositifs d’élimination des déchets, les portes moustiquaires et les zones de stockage.

Ces articles ne vous aideront pas à gagner des loyers plus élevés, mais vous coûteront à entretenir. Ils sont inutiles, et la section 8 ne se soucie pas de savoir si vous les avez ou non, alors je les retirerais tous.

2. Faites des inspections mensuelles ou trimestrielles

Visitez régulièrement la propriété pour vous assurer qu’elle est bien entretenue. Je recherche spécifiquement les fuites d’eau car une toilette courante peut vous coûter 75 a par mois, et un robinet ou une pomme de douche qui coule peut vous coûter 20 month par mois. Cela peut devenir une dépense énorme au fil des ans.

3. Former le locataire

Former votre locataire, ne le laissez pas vous former. Section 8 les locataires sont un peu comme des enfants. Il est important de fournir une structure et d’appliquer les règles, sinon vous vous retrouverez avec des expériences terribles. Vous devez toujours rester professionnel et ne pas vous impliquer émotionnellement avec vos locataires. Vous êtes le parent et ce sont les enfants, vous devez donc appliquer les règles d’une main ferme.

4. Loyers équitables

Vous pouvez connaître le taux de location de la section 8 dans votre ville en recherchant sur Google « Loyers équitables », puis dans votre ville. Cliquez sur le lien HUD et il vous montrera ce que la section 8 paiera pour les propriétés d’une chambre, de deux chambres et de trois chambres. Vous pouvez simplement le comparer aux loyers du marché dans votre ville.

5. Sachez quand ne pas louer à la Section 8

Si votre propriété est bien située, bien rénovée et pourrait être louée en privé rapidement, avec un loyer plus élevé qu’un locataire de la Section 8, ne louez pas à la Section 8. En d’autres termes, si votre propriété est dans un excellent quartier et en très bon état, vous allez probablement attirer un meilleur locataire qui peut payer un montant plus élevé que ce que la section 8 peut payer.

Comment attirer et choisir les meilleurs locataires de la Section 8

Mon meilleur locataire de tous les temps était une locataire de la Section 8 qui était mère célibataire de quatre petites filles. Elle était très propre, gardait la propriété en bon état, payait toujours à temps et était une personne très responsable.

Mon pire locataire de tous les temps était également un locataire de la section 8. Bien sûr, je n’ai rien appris du meilleur locataire, mais j’ai appris tout un tas du pire locataire.

Ce que j’ai appris de mon Pire locataire

J’ai appris à filtrer et filtrer les locataires potentiels, afin qu’ils puissent se qualifier pour mes propriétés locatives. Au fil des ans, j’ai développé un processus que je crois être le meilleur que vous trouverez partout. C’est un système basé sur des points qui laisse de côté toute émotion. Si le locataire a une bonne histoire mais n’a pas assez de points, il est refusé. Même s’ils sont fortement recommandés mais n’ont pas assez de points, ils sont refusés. S’ils ont assez de points, ils entrent, sinon, ils sont refusés. Dans un bâtiment, nos expulsions ont diminué de 70% en un an en passant à ce système de points simple.

Le Système de points

1. Historique de location

Chaque personne reçoit un certain nombre de points pour être un locataire à long terme, et des points sont soustraits pour toute expulsion ou tout problème avec les propriétaires précédents.

2. Revenu

Un locataire potentiel doit gagner trois fois la part de son loyer. Donc, si le loyer est de 1 000 $, l’article 8 paiera 800 $$ et le locataire est responsable des 200 remaining restants. Cela signifie que le locataire doit gagner 600 $ par mois pour être admissible à un point dans mon système. S’ils ne gagnent pas au moins trois fois le loyer, ils obtiennent -3 points.

3. Ratio de crédit et d’endettement

Ensuite, nous examinons leur crédit et le varions de l’excellent crédit jusqu’au bon. juste, pauvre, mauvais et même pas de crédit; chaque niveau obtenant un nombre de points différent. La partie dette est basée sur leur ratio dette / crédit.

Après avoir examiné chacune des sections, je compte les points et ce score détermine si un locataire est approuvé. S’ils sont légèrement en dessous de la valeur en points approuvée, j’ai besoin d’un double dépôt de garantie pour qu’ils soient approuvés. S’ils sont inférieurs à deux points, ils ne seront pas approuvés. Il s’agit d’un système bien raffiné qui permet aux gestionnaires immobiliers et aux agents de crédit-bail de prendre une décision rapide.

Laisser un commentaire

Votre adresse e-mail ne sera pas publiée.