Articles

dlaczego inwestuję w Section 8 Apartments

apartamenty i już wkrótce odkryjesz dlaczego. Rzeczywistość jest taka, że jeśli masz strasznych najemców Sekcji 8, którzy niszczą Twoją nieruchomość, to jest twoja wina. To, co jest tak wspaniałe w Sekcji 8, to to, że rząd gwarantuje płatności na 80-100% czynszów, da ci wzrost czynszu o 5-8% rocznie, a także zwykle jest duża pula najemców do wyboru na zweryfikowanej liście oczekujących! Dowiesz się, jak posiadać i obsługiwać 8 apartamentów tak jak ja, aby zmaksymalizować swoje wyniki przy jednoczesnej minimalizacji ryzyka i kłopotów.

Co To jest sekcja 8?

federalne programy pomocy mieszkaniowej zostały uruchomione podczas Wielkiego Kryzysu, czasu wielkich zmagań w Stanach Zjednoczonych. Biedni bardzo potrzebowali pomocy mieszkaniowej, więc w latach 60. i 70. rząd stworzył programy dotacyjne, aby zwiększyć produkcję mieszkań o niskich dochodach i pomóc rodzinom płacić czynsz. Następnie w 1974 Kongres rozpoczął program Section 8, aby zapewnić pomoc w wynajmie rodzinom o niskich dochodach. Zazwyczaj najemcy płacą około 30% swoich dochodów na poczet czynszu. Ta równowaga jest dotowana przez rządowe fundusze federalne, które jest programem nadzorowanym przez HUD, Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast.

sekcja 8 bony

program główny sekcja 8 obejmuje program bonów, który może być „oparty na projekcie”; gdzie jego wykorzystanie jest ograniczone do konkretnego budynku mieszkalnego. Lub voucher może być”oparty na najemcy”; gdzie najemca może swobodnie wybrać jednostkę w sektorze prywatnym, ale nie ogranicza się do konkretnych kompleksów.

Jeśli chcesz wynająć lokatorowi Sekcji 8, musisz zarejestrować się jako Wynajmujący Sekcji 8, co umieszcza Cię na liście, z której potencjalni najemcy mogą się z Tobą skontaktować. Po zakwalifikowaniu najemcy pokazujesz im nieruchomość, a Najemca Sekcji 8 przeprowadzi inspekcję w biurze Sekcji 8, aby Twoja jednostka mogła zostać zatwierdzona. Gdy Twoja nieruchomość przejdzie kontrolę, negocjujesz czynsz z Biurem Section 8 i podpisujesz umowę najmu, aby najemca mógł się wprowadzić. Jest to podstawowe podsumowanie procesu sekcji 8.

Jeśli czynsz najemcy wynosi 1000 USD, najemca będzie zwykle odpowiedzialny za zapłacenie 200 USD. Sekcja 8 zapłaci pozostałe saldo w wysokości 800 USD, co z mojego doświadczenia wynika, że jest całkiem dobrą ofertą.

sekcja 8 zalety

1. Terminowe i wygodne płatności.

co miesiąc otrzymujesz swoje czynsze bezpośrednio z HUD jako czek lub depozyt bezpośredni.

2. Ochrona przed trudnościami finansowymi najemcy

miałem najemcę o imieniu Marcy, który znikał ze mną na kilka miesięcy. Nigdy nie byłem pewien, gdzie poszła, ale gdyby nie była w Sekcji 8, najprawdopodobniej zostałaby eksmitowana z powodu niepłacenia czynszu. Zamiast tego, ponieważ HUD płaci 100% swojego czynszu, nie musiałem się martwić, ponieważ HUD nadal płacił mi 100% swojego czynszu co miesiąc. Sekcja 8 chroniła mnie i Marcy przed jej trudnościami finansowymi płacąc czynsz.

3. Bezpłatny dostęp do dużej liczby potencjalnych najemców

istnieje zweryfikowana lista oczekujących najemców Sekcji 8 dostępnych online, za pomocą których można znaleźć potencjalnych najemców w swoim mieście. Możesz również wymienić swoją nieruchomość na tych stronach internetowych i pozwolić najemcom skontaktować się z Tobą. Dwie strony internetowe, z których z powodzeniem korzystałem przez lata to GoSection8.com oraz WeTakeSection8.com. obie te strony internetowe są świetnymi miejscami do listy swoich właściwości w sekcji 8, a za niewielką opłatą można nawet przejrzeć profile najemców.

możesz zapłacić niewielką opłatę za uaktualnienie do oferty premium, która zwraca większą uwagę na Twoją nieruchomość, gdy najemcy szukają. Proponuję sprawdzić te witryny jako świetny i darmowy sposób na dostęp do dużej puli zweryfikowanych potencjalnych najemców.

4. Wyższe stawki czynszu

To może nie być prawdą wszędzie, ale ogólnie rzecz biorąc, czynsz, który można uzyskać od Najemcy z sekcji 8, przekracza to, co można uzyskać za typową nieruchomość nie w najlepszej okolicy.

5. Krótkie wolne miejsca

w większości miast znajduje się lista uczestników Sekcji 8, którzy poszukują mieszkania. Wypełnienie wakatu jest dość szybkim procesem, gdy nieruchomość została sprawdzona i zatwierdzona do Sekcji 8.

sekcja 8 wady

1. Biurokracja rządowa

jedną z największych wad Sekcji 8 jest zajmowanie się rządowymi przepisami i biurokracją. Biurokracja rządowa jest jednym z powodów, dla których kwalifikowanie i utrzymywanie nieruchomości na cele mieszkaniowe w sekcji 8 jest kosztowne. Co gorsza, w HUD często brakuje personelu, co skutkuje powolnymi i czasami zawodnymi usługami. Doświadczyłem wspaniałej obsługi, przeciętnej obsługi i okropnej obsługi z działu HUD, więc nigdy nie wiesz, co otrzymasz.

2. Opóźnienie płatności.

cały proces Sekcji 8 może być bardzo powolny, co powoduje opóźnienie w pozyskaniu najemcy do twojej nieruchomości. Następnie, po wprowadzeniu się najemcy, otrzymanie pierwszej płatności za czynsz może potrwać do 60 dni. Jedynym plusem, który jest w 60 dni, otrzymasz podwójną płatność, ponieważ minęły dwa miesiące.

3. Surowe kontrole

Nieruchomości kwalifikujące się do sekcji 8 mieszkania muszą przejść surowe kontrole, które często mogą ułatwić po prostu wynajem nieruchomości prywatnym najemcom płacącym. Czasami może to być dość pracochłonne, aby ominąć wszystkie kontrole.

4. Zalegający najemcy

mimo, że większość czynszu z Sekcji 8 jest opłacana przez rząd, najemca jest nadal odpowiedzialny za płacenie części miesięcznego czynszu. Jeśli najemca nie płaci ich część czynszu, można przejść przez Sekcję 8 eksmisji procesu, ale to często skutkuje ci rozliczania się za mniejszy zysk, lub ewentualnie nawet utraty pieniędzy po obliczyć w wszelkie koszty naprawy konserwacji.

czasami właściciele Sekcji 8 niechętnie zgłaszają najemcę, który spóźnia się z płatnościami czynszu, ponieważ może to prowadzić do długiego biurokratycznego procesu usunięcia najemcy. Gdy Najemca zostanie eksmitowany, cały proces Sekcji 8 musi zostać powtórzony w celu znalezienia nowego Najemcy. Właściciele zajmują się zarówno najemcami prywatnymi, jak i najemcami z sekcji 8, a zaległości w Sekcji 8 są zdecydowanie droższe ze względu na biurokratyczne przepisy.

5. Brak odszkodowania za szkody

jeśli najemca Sekcji 8 uszkodzi Twoją nieruchomość, rząd nie zrekompensuje Ci żadnych szkód. Ponieważ najemca jest oczywiście o niskich dochodach, uzyskanie od nich pieniędzy będzie również wyzwaniem, nawet jeśli weźmiesz ich do sądu. Ogólnie rzecz biorąc, ponieważ najemcy Sekcji 8 są mniej inwestowani finansowo w Twoją nieruchomość,mają być nieco mniej zaniepokojeni prawidłowym utrzymaniem.

sekcja 8 Wskazówki dotyczące inwestowania

1. Usuń wszystkie wentylatory sufitowe, pojemniki na śmieci, drzwi ekranowe i schowki.

te przedmioty nie pomogą Ci zarobić wyższe czynsze, ale będą Cię kosztować utrzymanie. Są niepotrzebne, a sekcja 8 nie obchodzi, czy je masz, czy nie, więc po prostu usunę je wszystkie.

2. Wykonuj comiesięczne lub kwartalne kontrole

regularnie odwiedzaj nieruchomość, aby upewnić się, że jest ona odpowiednio zadbana. Szczególnie Szukam wycieków wody, ponieważ bieżąca toaleta może kosztować 75 dolarów miesięcznie, a kapiący kran lub głowica prysznicowa może kosztować 20 dolarów miesięcznie. Może to stać się ogromnym wydatkiem na przestrzeni lat.

3. Trenuj Najemcę

trenuj najemcę, nie pozwól mu szkolić Ciebie. Lokatorzy sekcji 8 są jak dzieci. Ważne jest, aby zapewnić strukturę i egzekwować zasady, w przeciwnym razie skończysz z okropnymi doświadczeniami. Zawsze należy zachować profesjonalizm i nie angażować się emocjonalnie z najemcami. Jesteś rodzicem, a oni są dziećmi, więc musisz egzekwować zasady twardą ręką.

4. Uczciwe stawki czynszowe

możesz dowiedzieć się, jaka jest stawka czynszowa w Sekcji 8 w Twoim mieście, googlując „uczciwe stawki czynszowe”, a następnie swoje miasto. Kliknij link HUD, a pokaże ci, jaka sekcja 8 zapłaci za nieruchomości z jedną sypialnią, dwoma sypialniami i trzema sypialniami. Możesz po prostu porównać go z czynszami rynkowymi w Twoim mieście.

5. Wiedz, kiedy nie wynajmować w Sekcji 8

Jeśli Twoja nieruchomość jest w dobrej lokalizacji, dobrze odnowiona i może być szybko wynajęta prywatnie, z wyższym czynszem niż najemca Sekcji 8, nie wynajmuj do Sekcji 8. Innymi słowy, jeśli Twoja nieruchomość znajduje się w doskonałej okolicy i jest w doskonałym stanie, prawdopodobnie przyciągniesz lepszego najemcę, który może zapłacić wyższą kwotę niż sekcja 8.

Jak przyciągnąć i wybrać najlepszych najemców Sekcji 8

moim najlepszym najemcą był najemca Sekcji 8, który był samotną matką czterech małych dziewczynek. Była bardzo czysta, utrzymywała nieruchomość w dobrym stanie, zawsze płaciła na czas i była bardzo odpowiedzialną osobą.

moim najgorszym lokatorem był również lokator Sekcji 8. Oczywiście niczego się nie nauczyłem od najlepszego najemcy, ale nauczyłem się wszystkiego od najgorszego.

czego nauczyłem się od mojego najgorszego najemcy

nauczyłem się sprawdzać i filtrować potencjalnych najemców, aby mogli kwalifikować się do moich nieruchomości na wynajem. Przez lata opracowałem proces, który moim zdaniem jest najlepszy, jaki znajdziesz gdziekolwiek. Jest to system oparty na punktach, który pozostawia wszystkie emocje. Jeśli najemca ma dobrą historię, ale nie ma wystarczającej liczby punktów, otrzymują odmowę. Nawet jeśli są wysoce zalecane, ale nie mają wystarczającej liczby punktów, są odrzucane. Jeśli mają wystarczająco dużo punktów, dostają się, jeśli nie, są odrzucane. W jednym budynku nasze eksmisje spadły o 70% w ciągu zaledwie jednego roku, przechodząc na ten prosty system punktowy.

system punktowy

1. Historia wynajmu

każda osoba otrzymuje określoną ilość punktów za bycie najemcą długoterminowym, a punkty są odejmowane za wszelkie eksmisje lub problemy z wcześniejszymi właścicielami.

2. Dochód

potencjalny najemca musi zarabiać trzykrotnie więcej niż wynosi jego część czynszu. Więc jeśli czynsz wynosi $1,000, sekcja 8 zapłaci $ 800, a Najemca jest odpowiedzialny za pozostałe $ 200. Oznacza to, że najemca musi zarabiać $ 600 miesięcznie, aby zakwalifikować się do punktu w moim systemie. Jeśli nie zarabiają co najmniej trzy razy tyle, ile wynosi czynsz, otrzymują -3 punkty.

3. Kredyt i wskaźnik zadłużenia

następnie patrzymy na ich kredyt i wahamy go od doskonałego kredytu aż do dobrego. fair, poor, bad, a nawet nie kredyt; z każdego poziomu coraz inną ilość punktów. Część zadłużenia opiera się na ich stosunku zadłużenia do kredytu.

Po zbadaniu każdej z sekcji podliczam punkty i ten wynik decyduje o zatwierdzeniu lokatora. Jeśli są nieco poniżej zatwierdzonej wartości punktowej, wymagam podwójnego depozytu, aby je zatwierdzić. Jeśli są one poniżej dwóch punktów, nie zostaną zatwierdzone. Jest to dopracowany system, który ułatwia zarządcom nieruchomości i agentom leasingowym szybkie podejmowanie decyzji.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.