Articles

zakładanie cmentarza bez doświadczenia nie poszło dobrze

drogi Dan,
około 20 lat temu moja żona i zdecydowała się założyć cmentarz z dwiema innymi parami. Nic nie wiedzieliśmy o cmentarnych interesach przed rozpoczęciem tego przedsięwzięcia. Znaleźliśmy ziemię i architekta krajobrazu. Zatrudniliśmy firmy do budowy podziemnych krypt i nisz. Zainwestowaliśmy część naszej gotówki i pożyczyliśmy dużo z lokalnego banku.
zainwestowaliśmy 2 miliony dolarów w 50 akrów ziemi, ale ze względu na lokalne przepisy możemy zagospodarować tylko połowę naszej całkowitej powierzchni. Mamy 25 akrów ziemi na cmentarz i 25 akrów, które muszą być pozostawione w stanie naturalnym.
Od początku tego przedsięwzięcia biznesowego tracimy pieniądze i śpimy. W żadnym roku nie mieliśmy dodatnich przepływów pieniężnych.
teraz cała szóstka z nas odchodzi na emeryturę i nie chcemy, aby wylew gotówki, który wydajemy, utrzymał ten biznes na powierzchni. Chcemy sprzedać, ale znany broker cmentarny powiedział nam, że nigdy nie wyciągniemy z tego pieniędzy. Prawdopodobnie stracimy milion dolarów lub więcej, jeśli zostanie sprzedany. Co możemy zrobić?
pomocy!
Droga pomocy,
przykro mi z powodu twojej historii. W kapitalistycznym społeczeństwie każdy może stać się najbogatszym człowiekiem w USA (google imię Jeff Bezos), a każdy bogaty człowiek może stać się bez grosza z powodu złych decyzji. Popęd przedsiębiorczości często prowadzi do ślepej ambicji. Przykro mi z powodu twojego wyniku.
odwrócenie tego biznesu będzie wymagało gotówki i czasu. Chociaż Nie wiem, jakie macie środki finansowe, widzę, że jeśli wszyscy przechodzicie na emeryturę, nie macie czasu. Niestety, w odwróceniu czas może być ważniejszym towarem.
uruchomienie programu sprzedażowego wymaga czasu. Szkolenie personelu, który może prowadzić sprzedaż, wymaga czasu. Potrzeba czasu, aby zmotywować konsumentów.
w mojej firmie wierzymy, że 80% całej sprzedaży cmentarzy odbywa się ze względu na czynnik Dziedzictwa. Ludzie kupują prawa do pochówku na cmentarzach, gdzie pochowani są ich rodzina i przyjaciele.
badanie AARP, które ostatnio widziałem, wykazało, że 54% osób, z którymi rozmawiali, kupowało ze względu na dziedzictwo biznesu. Niezależnie od tego, czy jest to 54 procent, czy 80 procent, większość nowych sprzedaży występuje z powodu decyzji przyjaciół i rodzin w przeszłości.
niestety, nowy cmentarz nie ma takiej możliwości. Może to potrwać 40 do 60 lat, aby mieć wystarczającą sprzedaż, aby cmentarz mógł osiągnąć ten pęd nowej sprzedaży opartej na poprzednich. Nie masz tyle czasu.
nawet gdybyś miał trochę czasu, nie mogę zrobić oceny gotówki, której potrzeba, aby uzyskać dodatni przepływ gotówki. Zbyt często nowi właściciele cmentarzy działają w oparciu o nastawienie krajobrazowe, a nie cmentarne.
zbyt duża ilość zapasów to ogromny problem. Na przykład, jeśli wcześniej sklepiono 500 grobów, może to być więcej niż 10 lat inwentaryzacji. Cmentarz jest jak każdy inny biznes, ponieważ ma inwentarz. Zbyt dużo zapasów jest marnowane pieniądze, a zatem tworzy koszt odsetek, które mogą być więcej niż firma może sobie pozwolić.
nabywasz cmentarz albo kupujesz, albo zakładasz. Jeśli kupisz jeden i przepłacisz, będziesz za ósemką na zawsze. Jeśli zaczniesz jeden i przepłacać, problem jest tak samo zły.
kupujący często przepłacają na ziemi. Na przykład, w twojej sytuacji, wydałeś 2 miliony dolarów na 25 akrów. To jest $ 80,000 za akr. Przy 6 procentach sam koszt odsetek wynosi około $120,000 rocznie. Będziesz potrzebował około $1.2 mln do $1.5 mln w rocznej sprzedaży, aby wygenerować wystarczający zysk operacyjny tylko na pokrycie kosztów odsetek.
inwestycja w wysokości 80 000 dolarów za akr ma koszt ziemi około 80 dolarów za grób . To jest przed dodaniem kosztów dróg, ogrodzeń, mediów i budynków. To jedna rzecz, jeśli zapłaciłeś gotówką za ziemię, ale nie ma zwrotu, który doprowadzi Cię do dodatnich przepływów pieniężnych w mniej niż pięć lat.

opcje

więc jaka jest odpowiedź? Nie jest to coś, co proponowałem często, ale w Twoim przypadku jedyną opcją może być bankructwo.
dlaczego mówię: „może być?”Ponieważ Nie wiem, w jakim stanie działasz i co zapewnia Twoje zabezpieczenie kredytu. Zakładam, że dałeś osobistą gwarancję na ziemi jako zabezpieczenie?
ogólnie Nie wiem, czy twoja ziemia może zostać wykreślona z jej cmentarnej tożsamości. Nie wiem, gdzie dozwolone pochówek na terenie posesji. Mam nadzieję, że pochówki są skupione, a nie rozproszone. Teraz, z tym zastrzeżeniem, pozwól, że przedstawię ci możliwe rozwiązanie.
w tej chwili jesteś właścicielem firmy i musisz ją wspierać. Jeśli tego nie zrobisz, stracisz prawo do zarządzania cmentarzem, ponieważ organy państwowe mogą Ci je odebrać. Jeśli państwo odbierze ci cmentarz, nadal będziesz winien bankowi ich pieniądze, jak zakładam, dałeś osobistą gwarancję.
tak więc, jeśli przejrzysz opcje, pierwszą opcją jest nic nie robić i nadal działać ze stratą. To nie jest dobra opcja.
upadłość daje firmie lub osobie (lub obu) szansę na rozpoczęcie działalności od nowa pod pewnymi warunkami. Może złagodzić długi, których nie można spłacić, oferując wierzycielom możliwość odzyskania niezabezpieczonych aktywów. Często Firma i osoba fizyczna musi ogłosić upadłość, ponieważ oba są ze sobą powiązane, a osoba fizyczna zapewnia gwarancję na długi biznesowe.
opcja upadłości oferuje dwa możliwe kierunki. Możesz pójść do upadłości z wysiłkiem rozładowania zobowiązań i „wyjść” z nowym początkiem. To się nazywa reorganizacja.
innym kierunkiem jest pójście do bankructwa i zmuszenie do likwidacji wszystkich swoich aktywów, a pieniądze trafią do wierzycieli. Często firma pójdzie do bankructwa w nadziei reorganizacji, ale po wypróbowaniu różnych systemów, firma nie ma opcji, ale do likwidacji.
problem z cmentarzami polega na tym, że kredytodawcy prawie zawsze będą wymagali osobistej gwarancji. W związku z tym, jeśli nie możesz zaspokoić potrzeb wierzycieli poprzez upadłość firmy, będziesz zmuszony do korzystania z majątku osobistego, aby nadrobić różnicę. Dla ludzi, którzy mają aktywa, jest to realne zagrożenie, ponieważ nie będą w stanie uniknąć gwarancji, które zapewnili na długach biznesowych.
kluczową trudnością w korzystaniu z naszych sądów upadłościowych jest to, że sądy te mają własne zasady, język, słowa i techniki. Często w systemie upadłościowym pracują tylko prawnicy ze specjalistycznym wykształceniem. W niektórych miastach jest ich za mało. W niektórych miastach nie ma wystarczającej liczby prawników upadłościowych z powodu konfliktów interesów.
często widzimy banki z nieprawidłowo zapisanymi zastawami. Bank mógł umieścić zastaw na nieruchomości, ale gdy staje się cmentarzem, nie jest już własnością. Trawa jest wierzchołkiem grobu, który jest inwentarzem. W wielu stanach banki mogą mieć zabezpieczenie, które jest podmiotem gospodarczym, ale nie aktywami bazowymi.
niestety ty i Twoi znajomi jesteście w złym miejscu. Wybrałeś biznes, o którym nic nie wiedziałeś. Nauczyłeś się wiele przez 20 lat, ale nie na tyle, by przynosić zyski.
Teraz chcesz pozbyć się cmentarza, a jednej rzeczy nie nauczyłeś się o swojej strategii wyjścia. Będziesz spędzał następne kilka lat ucząc się tego wszystkiego.
życzę powodzenia. Szkoda, że nie rozmawiałaś ze mną 21 lat temu.

Isard_ICCFAMag_12. 18

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.